Desarrollo de un proyecto inmobiliario compuesto por un edificio multifamiliar de doce viviendas ubicado en el distrito de Madgalena del Mar, en la ciudad de Lima, Departamento de Lima

Abstract

La tesis consta de cinco capítulos que representan,inicialmente el estudio del entorno nacional y sus proyecciones que han cambiado en los últimos cinco años; llegando a pasar de unas perspectivas económicas favorables a otra de limitadas perspectivas. Esto ha supuesto una disminución de las actividades económicas, con caídas de los sectores como la construcción, y en especial la contracción del mercado inmobiliario de la vivienda nueva. La tesis continua con el segundo capítulo que corresponde a una pequeña empresa que desea ingresar al mercado a través de sus iniciales fortalezas: como un patrimonio en forma de un terreno ubicado en la el distrito de Magdalena del Mar, el conocimiento del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en Lima Metropolitana y el know how de la construcción de edificios en concreto armado. El marketing plan corresponde al tercer capítulo, el estudio de la oferta y la demanda y las estrategias para alcanzar los objetivos a largo plazo y a corto, que se materializan en el desarrollo del proyecto. Se presta atención especial al precio de venta, que representa dentro de un análisis técnico una de las variables de estudio que engloba la mayor información del mercado. En el capítulo cuarto se describe las características físicas del entorno donde se ubica la zona de influencia del proyecto, y el proyecto mismo. Se parte del inicio que todo proyecto en estudio debe de ser analizado en su entorno, tanto físico, como social. Las variables subjetivas de seguridad, limpieza, orden, ornato, junto con la existencia de una infraestructura pública en buen estado son consideradas por el target como esenciales y fundamentales para la toma de decisión de ejecutar la compra del inmueble. Finalmente, el quinto capítulo representa la conjunción de todos los anteriores capítulos analizados, de las variables estudiadas en su comportamiento en el tiempo dentro de un modelo matemático interactivo que represente, lo mejor posible y dentro de las limitaciones del modelo mismo, el comportamiento del proyecto expresado en un flujo de caja. El análisis no podría estar completo sin el estudio de las sensibilidades de las variables que afectan al proyecto, el precio de venta del m² de área techada del departamento, el precio de construcción del m² de área techada del departamento, y la velocidad de ventas de las unidades inmobiliarias. El final del quinto capítulo se centra en el análisis de riesgo, con ayuda del método de la simulación de Montecarlo. Se analiza las variables del proyecto y sus probabilidades de alcanzar valores posibles dentro de un modelo matemático predecible. Se realiza con ello un estudio comparativo entre la utilidad esperada obtenida del estado de ganancias y pérdidas y las curvas de riesgo para el VAN y la utilidad. Queda como siguiente paso la toma final de decisión de los inversionistas, la decisión final de ejecutar el proyecto, analizandotambién sus sentimientos de seguridad o su aversión al riesgo frente al nivel de incertidumbre obtenido para poder arriesgar o no los recursos financieros en busca del esperado retorno de la inversión.