Propuesta de intervención inmobiliaria urbana regenerativa para revitalizar el conjunto habitacional Torres de Limatambo

Abstract

El presente ensayo académico propone un proyecto de intervención inmobiliaria contemporánea, en un sector del conjunto habitacional Limatambo. Esta propuesta está ubicada entre las avenidas Aviación y Angamos, distrito de San Borja y departamento de Lima, construido en la gestión del ex – presidente, el Arq. Fernando Belaunde Terry por intermedio del equipo del Arq. Manuel Ferreira en los años 80. Este proyecto se caracteriza por proponer la proyección de dos torres multifamiliares, conectadas por espacios abiertos, que revitalizarían la calidad urbana de manera integral con lo existente. El proyecto propone 2 edificios de 22 pisos en áreas de 530.00 m2 cada una, estos edificios llamados “Las torres de Limatambo” son parte de todo el sector que dispone de un área de 7,540.00 m2 que es usado como estacionamiento a nivel 0, reubicándolo hacia un sótano. En conjunto, ambas torres son iguales y con atributos sostenibles, donde el primer nivel ofrece zonas comunes, como, Lobby de ingreso, Coworking, Salón de usos comunes y locales comerciales; luego los niveles superiores típicos, ofrecen 6 tipologías de departamentos con 2 y 3 dormitorios conectados por ascensores y escalera de evacuación hacia un azotea que ofrece zonas de parrillas, zona de descanso para personas mayores, Gimnasio, Zona de buffet, Servicios higiénicos y zona de comensales implementados con mobiliarios de calidad y áreas verdes. El precio competitivo de las unidades inmobiliarias, pasaron por un análisis de lo que ofreces las competencias, como, público objeto, sus tendencias, estilos de vida, ubicaciones, su calidad y otros, siendo estos, factores diferenciadores y de posicionamiento, que refuerzan las variables del marketing mix: producto, precio, promoción y plaza dentro de un plan estratégico. La propuesta está ubicada cerca a establecimientos de primera necesidad (centros educativos, clínicas, centros comerciales, supermercados, restaurantes, estación de tren, coliseo deportivo, y áreas verdes. Por consiguiente, analizamos la situación actual y sus falencias, para poder ser mejorado por medio de un espacio regenerativo y de identidad, que contenga las implementaciones y equipamiento urbano que motive a los compradores poder vivir en una ciudad dentro de otra ciudad, conectado a todo. Para la factibilidad económica del proyecto analizamos que riesgos podría afectar la oportunidad de inversión y el ciclo de vida del proyecto como en lo, político, social, geográfico, soberano y climático a nivel macroeconómico y microeconómico. Según el fondo monetario internacional (FMI), a nivel mundial hay una leve mejora inflacionaria en el segundo tercio del año 2023, donde el Producto bruto interno (PBI) se proyecta en un 3.00% en el año 2023 y un 3.00 % para el 2024 sin mostrar variaciones, pero las tasas de intereses aún siguen en alta, haciendo que los bancos de reserva de los países como EE.UUU. y europeos, sean más conservadores y exigentes con su política monetaria, a esto, se suma, al impacto económico que generaría el Fenómeno El niño para el sector inmobiliario que viene siendo golpeado por malas decisiones estatales y municipales mostrando incertidumbre para los inversionistas. El target objetivo está en lo NSE A y NSE B, con ingresos conyugales mensuales mayores a S/8,700/mes como mínimo, cuyos jefes de familia estén entre los 25 a 44 años, matrimonios con o sin hijos, con estilos de vida sofisticados, Formalistas y que procedan de Lima top o Lima Moderna. Por otro lado, realizamos la evaluación económica - financiera del proyecto considerando una velocidad inicial de ventas conservadora de 2 unidades por mes, teniendo como promedio de velocidad de ventas del total del proyecto 2.90 y un precio objetivo de S/ 7,716.33/m2 y se obtuvo una TIR de 14.58% y un VAN de S/5,278,099.30 así mismo, la estructura de financiamiento está constituida por un financiamiento preliminar de S/ 26,265,855.00 distribuidos entre (terreno, construcción y gastos indirectos), y la diferencia estará cubierta por los ingresos de la preventa y venta de los departamentos. Se realizó el análisis de sensibilidad a las variables de precio de venta por m2. vs. velocidad de ventas resultando que ambas variables pueden tener como mínimo a S/ 7,330.51 como precio y 2.897 de velocidad de venta promedio por mes respectivamente para obtener un VAN S/ 479,057.26. De las variables se tiene que la más críticas son: Precio de Venta, Velocidad de venta promedio del proyecto, Costos de construcción, costos de terreno; de las variables críticas se debe hacer un control y seguimiento del Precio de Venta, Velocidad de venta promedio del proyecto ya que estas afectarían a la rentabilidad del proyecto. Finalmente, concluimos que el producto propuesto presenta un riesgo bajo por tener óptima velocidad de ventas, por ende, las características y atributos diferenciadores con respecto a la competencia directa, garantizan las ventas previstas dentro del plazo establecido.

This academic essay proposes a contemporary real estate intervention project, in a sector of the Limatambo housing complex. This proposal is located between Aviación and Angamos avenues, district of San Borja and department of Lima, built under the management of the former president, Architect Fernando Belaunde Terry through the team of Architect Manuel Ferreira in the 80s. This The project is characterized by proposing the projection of two multi-family towers, connected by open spaces, which would revitalize the urban quality in an integral way with what exists. The project proposes 2 buildings of 22 floors in areas of 530.00 m2 each, these buildings called “The Limatambo Towers” are part of the entire sector that has an area of 7,540.00 m2 that is used as parking at level 0, relocating it towards a basement. As a whole, both towers are the same and have sustainable attributes, where the first level offers common areas, such as, entrance lobby, coworking, common use room and commercial premises; Then the typical upper levels offer 6 types of apartments with 2 and 3 bedrooms connected by elevators and an evacuation staircase to a roof terrace that offers barbecue areas, a rest area for seniors, a gym, a buffet area, toilets and a lounge area. diners implemented with quality furniture and green areas. The competitive price of the real estate units went through an analysis of what you offer, such as the target audience, their trends, lifestyles, locations, their quality and others, these being differentiating and positioning factors that reinforce the marketing mix variables: product, price, promotion and place within a strategic plan. The proposal is located close to essential establishments (educational centers, clinics, shopping centers, supermarkets, restaurants, train station, sports coliseum, and green areas. Therefore, we analyze the current situation and its shortcomings, in order to be improved by through a regenerative and identity space, which contains the implementations and urban equipment that motivates buyers to be able to live in a city within another city, connected to everything. For the economic feasibility of the project, we analyze what risks could affect the investment opportunity and the life cycle of the project, such as political, social, geographic, sovereign and climatic at a macroeconomic and microeconomic level. According to the International Monetary Fund (IMF), worldwide there is a slight inflationary improvement in the second third of 2023, where the Gross Domestic Product (GDP) is projected at 3.00% in 2023 and 3.00% for 2024. without showing variations, but interest rates are still high, making the reserve banks of countries like the US. and Europeans, be more conservative and demanding with their monetary policy, adding to this the economic impact that the El Niño Phenomenon would generate for the real estate sector that has been hit by bad state and municipal decisions, showing uncertainty for investors. The target target is in NSE A and NSE B, with monthly marital income greater than S/8,700/month at least, whose heads of family are between 25 and 44 years old, married couples with or without children, with sophisticated lifestyles, Formalists and who come from top Lima or Modern Lima. On the other hand, we carried out the economic-financial evaluation of the project considering a conservative initial sales speed of 2 units per month, with the average sales speed of the total project being 2.90 and a target price of S/ 7,716.33/m2 and we obtained an IRR of 14.58% and a NPV of S/5,278,099.3 Likewise, the financing structure is constituted by a preliminary financing of S/ 26,265,855.00 distributed between (land, construction and indirect expenses), and the difference will be covered by the income of the pre-sale and sale of the apartments. The sensitivity analysis was carried out on the sales price variables per m2. vs. sales speed resulting in that both variables can have at least S/ 7,330.51 as price and 2,897 average sales speed per month respectively to obtain a NPV S/ 479,057.26. Of the variables, the most critical are: Sales Price, Average sales speed of the project, Construction costs, land costs; Of the critical variables, the Sales Price and Average Sales Speed of the project must be controlled and monitored since these would affect the profitability of the project. Finally, we conclude that the proposed product presents a low risk due to having optimal sales speed, therefore, the differentiating characteristics and attributes with respect to direct competition, guarantee the expected sales within the established period.