Tesis y Trabajos de Investigación PUCP

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Análisis de factibilidad comercial del proyecto multifamiliar con enfoque de sostenibilidad en el distrito de San Juan de Lurigancho
(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2024-04-25) Tomateo Chang, Valeria Patricia; Zavala Campoverde, Juan Carlos; Arévalo Sánchez, Jorge Ernesto
El déficit habitacional en Lima Metropolitana es una realidad que la aqueja desde hace varios años, hoy en día de acuerdo al último censo de INEI (2017), Lima posee un déficit habitacional de 177 mil viviendas, el cual aún no se logra cubrir, inclusive considerando el incremento sostenido de la actividad constructiva y oferta de edificaciones que se ha tenido durante los últimos años. De acuerdo al estudio de GRADE (2020), en Lima se requiere una producción de vivienda de 84,298 viviendas para reducir la brecha habitacional que se acumulará en los próximos 10 años, pero la producción anual es de sólo 58,300 viviendas. Adicionalmente, de las unidades de vivienda que se producen anualmente, existe un 66% (GRADE, 2020) que se produce bajo la informalidad, lo cual, si bien aporta a una reducción del déficit habitacional, pone en peligro la vida e integridad de las personas y familias que las ocupan. También debemos considerar que dicho déficit habitacional se concentra en los estratos de niveles socioeconómicos de más bajos recursos (NSE C, D y E), que también son los sectores más desatendidos respecto a la producción de vivienda nueva. Dadas estas necesidades y condiciones de vivienda, es que en el presente trabajo se desarrolla un proyecto de venta de unidades inmobiliarias dirigida al segmento del mercado de bajos recursos, de los sectores de nivel socioeconómico C y D, que deseen mejorar su calidad y condiciones de vida, algunos de ellos en el mismo distrito en el que viven actualmente, y que apliquen y cumplan las condiciones de los programas Techo Propio y Mivivienda, que son promovidos por el Fondo Mivivienda. Es de esta manera que se plantea y nace el proyecto “Lomas de Campoy”. El presente trabajo plantea el desarrollo del proyecto inmobiliario “Lomas de Campoy”, ubicado en la Av. Calle 18 Mz T Lote 2, en el distrito de San Juan de Lurigancho en la ciudad de Lima, y que busca beneficiar con mejores condiciones y calidad de vida, bajo las demandas actuales del mercado al sector de Lima Este y sus alrededores. De acuerdo al estudio de mercado y a la experiencia de empresas desarrolladoras de proyectos similares en la zona y dirigidas a estos sectores, se propone el producto ofrecido que cuenta con dos torres de 11 pisos y un sótano. En las torres de 11 pisos se ubica el total de 220 unidades inmobiliarias, que consideran departamentos de dos dormitorios de aproximadamente 40.00m2, en el sótano se ubica una zona de estacionamiento vehicular, en el primer piso también se ubican estacionamientos vehiculares y de bicicletas, así como distintas áreas comunes para esparcimiento y actividades de los usuarios, como zona de juegos para niños, área de usos múltiples y jardines. Así mismo, el proyecto contempla la implementación de elementos adicionales y mejoras de características sostenibles que ayudarán a mejorar las condiciones medioambientales mediante la reducción de uso de recursos, así como brindar un ahorro económico derivado de dicha disminución de uso de recursos. El sustento de la viabilidad del proyecto se basa en establecer una velocidad de ventas de 15 unidades inmobiliarias mensuales, incluyendo la implementación de todos los elementos de características sostenibles, con lo cual se obtienen los siguientes resultados: TIR de 21.95%, VAN de S/ 883,985.84, ROS de 17.7%, ROE de 165.6% (79.7% anual). Del estado financiero que se presenta, se puede concluir que el proyecto es rentable, ya que cuenta con VAN > 0 y TIR del accionista > 12%. Si bien la implementación de las características de sostenibilidad implica una inversión adicional, la cual se traduce en una disminución de la utilidad de 18,29 % a 17,73%, lo que representa una reducción de S/ 199,847.0 (0,56%) de la utilidad neta; se considera que no representa un disminución considerable, ya que el proyecto mantiene su rentabilidad esperada y adicionalmente contribuye con el medio ambiente y con el usuario final, quien será beneficiado también económicamente a lo largo de la operatividad del proyecto.
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Estudio de factibilidad comercial de un condominio de edificios multifamiliares en Bellavista-Callao
(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2015-07-06) Zavala Campoverde, Juan Carlos; Murguía Torres, Freddy Leonardo; Barreto Luna, Roberto Carlo
La tesis que se presenta a continuación fue elaborada con el fin de obtener una metodología de trabajo en la cual se consideren todos los factores relevantes al momento de concebir un proyecto inmobiliario de una edificación cimentada en un suelo de baja capacidad portante. Esta tesis puede servir como guía para otros proyectos inmobiliarios que presenten similares condiciones de cimentación. La necesidad de presentación de este trabajo radica, en tener un estudio confiable donde se pueda sustentar que, a pesar de que las edificaciones cimentadas sobre suelos de baja capacidad portante presentan costos adicionales en comparación a edificaciones cimentadas en suelos de alta capacidad, todavía siguen siendo una oportunidad de negocio. En la actualidad muchos inversionistas y profesionales han realizado proyectos con las características mencionadas sin tener un adecuado estudio, arriesgándose a perder importantes sumas de dinero. Es por eso que nace la necesidad de contar con esta tesis que se titula, “Factibilidad económica de un condominio de edificios multifamiliares en Bellavista - Callao”; A partir de este aporte se podrá elaborar un adecuado plan de negocio disminuyendo el riesgo de pérdida en la inversión. La tesis constará de 13 capítulos, en los cuales se realizarán: análisis del mercado inmobiliario en el Perú; estudio de factores socioeconómicos que puedan influenciar en éste sector. Luego se efectuara un estudio de la oferta y la demanda en el mercado de vivienda de Lima Metropolitana y el distrito de Bellavista-Callao, para así poder determinar el mercado objetivo. También se analizará cierta documentación técnica y legal para llevar a cabo la construcción de estas viviendas y así definir la arquitectura del proyecto. En conjunto con todo lo recopilado previamente, se realizarán los cálculos de cabida arquitectónica, perfil, flujo y análisis de sensibilidad, y así obtener un resultado de factibilidad del proyecto.

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