Tesis y Trabajos de Investigación PUCP
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Ítem Texto completo enlazado Evaluación de inversión inmobiliaria de un edificio sostenible en Miraflores(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-06-03) Espinoza Redhead, Jhonatan Edgard; Miranda Norabuena, Fredy Ernesto; Luna Briceño, Alfredo MartinEl trabajo tiene como objetivo determinar la viabilidad y los requisitos necesarios para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que contemplará un Edificio de uso mixto: residencial y comercial, en el marco de las normas de incentivo a la construcción sostenible del distrito de Miraflores. Edificio “Schell” se encuentra ubicado en la intersección de la Calle Schell con la Calle Grimaldo del Solar, en el distrito de Miraflores, en un terreno con zonificación de Comercio Metropolitano (CM) y uso compatible con Residencial de Alta Densidad (RDA). El desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar para el Sector Socioeconómico Alto abarca desde la concepción del proyecto hasta la entrega a los propietarios finales. El proyecto consta de 4 sótanos, 1 piso con locales comerciales independientes y 10 pisos de departamentos, con una Azotea para usos comunes. El terreno tiene una forma trapezoidal y una superficie de 1,131.28 m2, con 20.00 m. de frente por la Calle Grimaldo del Solar y 48.00 m. de frente por la Calle Schell. El proyecto cuenta con 112 estacionamientos para autos y 120 parqueos de bicicletas distribuidos en los sótanos; en el primer piso tiene un área destinada a locales comerciales, el ingreso a estacionamientos y el acceso a Lobby que distribuye a los pisos de departamentos, además de áreas comunes y áreas verdes; en planta típica se tienen 10 departamentos por piso, entre departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. El proyecto se enmarca en las ordenanzas 510/MM y 539/MM que promueven la edificación sostenible en el distrito de Miraflores, para lo cual se ofrecen algunos beneficios de ocupación como incentivo. La idea es que el proyecto considere el aprovechamiento de tales normas de incentivo en el desarrollo de la propuesta de negocio. Es relevante para la concepción del proyecto el marco regulatorio reciente, gracias a los incentivos otorgados por la Municipalidad de Miraflores en ánimo de promover la inversión en el distrito y la construcción sostenible. Estos beneficios inciden de forma directa en el precio absoluto de las unidades (ticket), al reducir entre 10% y 25% las áreas mínimas por departamento respecto a los requerimientos de los Parámetros Urbanísticos que existen. La aplicación de algunas medidas bajo estándares de construcción sostenible, requiere una inversión adicional en el costo de la construcción que se considera en el orden del 5% sobre el costo regular de la construcción. El proyecto propone aplicar a los incentivos de CEPRES B en el marco regulatorio, para lo cual debe cumplir con el Código Nacional de Sostenibilidad y la certificación ambiental EDGE para toda la edificación. Con esta estrategia, se consigue la construcción de un área adicional equivalente a un 15% adicional a la constructibilidad considerada en los parámetros regulares, aplicable en un piso más sobre la altura de edificación establecida, así como la reducción de hasta un 15% en el área mínima de las unidades. Este último beneficio incide positivamente al ampliar el mercado objetivo e influir positivamente en la velocidad de venta, al reducir significativamente los valores absolutos de la unidad (Ticket) Para poder determinar el precio de venta de los departamentos, en un inicio se usará de un estudio de mercado en la zona, para luego afinarlo teniendo en cuenta algunos factores y características relevantes asignadas. Luego, se realiza una aproximación por el método de mínimos cuadrados y se verifica así, el precio estimado por m2 para el proyecto. Además, para calcular el VAN y el TIR del proyecto, ha sido necesario realizar los flujos financieros y económicos, calculando los ingresos y egresos a lo largo de toda la duración estimada del proyecto, desde la concepción hasta la culminación de las ventas. Se considera que las dos variables que determinan el éxito o fracaso de un proyecto, son la velocidad de venta y el precio, por lo que se hará un análisis de sensibilidad para poder obtener los rangos máximos y mínimos en los cuales pueden variar dichas variables, para mantener la viabilidad del mismo. La elaboración de este trabajo se enfoca en el estudio de la viabilidad del proyecto “Schell” y para dicho estudio se requiere de estudios de mercado, investigaciones de estudios inmobiliarios previos para analizarlos y de esta forma obtener los datos más relevantes para este proyecto. Como resultado del análisis mencionado, se obtiene que el precio por metro cuadrado para los departamentos es de US$ 2,540. En paralelo se genera un listado de características del proyecto y se consigue un diseño arquitectónico afín a dichas características. A continuación, se genera el Plan de Marketing y Promoción del proyecto “Schell”. Este procede de un análisis de los puntos favorables y las debilidades del proyecto, de la misma forma, se desarrolla una estrategia de ventas que irá acorde con los requerimientos propios del proyecto. Se elabora un flujo financiero considerando un cronograma de desembolsos y gastos así como una estimación de los ingresos por ventas a partir de la velocidad de venta promedio. Con este flujo se estudia la viabilidad del proyecto. Finalmente, se realiza la evaluación con los resultados operativos del proyecto “Schell”. Dicha evaluación proviene del Flujo de Caja del proyecto para un precio de venta por US$ 2,540 dólares y velocidad de ventas de 1 a 2 unidades inmobiliarias por mes. Asimismo, se considera un precio de venta del m2 de local comercial es de US$ 3,000 dólares considerando que el espacio debe ser colocado hasta el final de la construcción. La idea es vender el espacio comercial a un operador comercial. Los indicadores, luego de la evaluación financiera son: VAN US$ 1’931,989 TIR Anual 24% Los demás indicadores económicos son los siguientes: La inversión del terreno es US$ 4.5 millones de dólares. La utilidad sobre las ventas (ROS) es de 23.60% La utilidad sobre la inversión operativa (ROA) es de 39.92 % La utilidad sobre el capital propio (ROE) es de 102.12 % Dichos indicadores muestran que el proyecto es rentable, puesto que supera la expectativa y arroja un VAN positivo de US$ 1’931,989. Se considera que con la velocidad de venta asumida de forma conservadora y el precio de venta ajustado al mercado, el proyecto es VIABLE. Para evaluar la solidez de la inversión se variarán los parámetros de precio de venta y velocidad de venta de la siguiente manera: velocidad de venta en a un escenario menos conveniente y precio de ventas en 10% hacia abajo. De esta forma, se medirá la incidencia de acuerdo a un análisis de sensibilidad con estas 2 variables.Ítem Texto completo enlazado Análisis de inversión de proyectos inmobiliarios de alquiler de vivienda en el Perú(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-28) Quiroz Farias, José Antonio; Malca Rodríguez, Estefany Milagros; Luna Briceño, Alfredo MartinEn la última década, los datos oficiales del Perú y de países vecinos, siguiendo las tendencias de países desarrollados, han mostrado un aumento significativo de hogares habitando en viviendas alquiladas; una de las razones que explica esta evolución es el incremento que ha tenido del costo de las viviendas en relación a los salarios, lo que las hace inaccesibles a buena parte de la población. Asimismo, el crecimiento del mercado de arrendamiento de viviendas, se debe a cambios demográficos, como la reducción del tamaño promedio de los hogares y a cambios en la dinámica de vida de la población, que muestra preferencia por vivir en zonas con buena accesibilidad, cerca de puestos de trabajo y de lugares que ofrezcan una amplia variedad de servicios. A nivel Latinoamérica, un análisis comparativo de la expansión urbana y la tenencia de la vivienda de las últimas décadas, nos muestra que el Perú tiene uno de los mayores porcentajes de crecimiento informal de sus ciudades y uno de los menores porcentajes de vivienda en alquiler en la región. En las actuales condiciones de déficit habitacional en el país, resulta imprescindible brindar a la población diferentes alternativas de acceso a viviendas formales dignas y, de esta manera fomentar el crecimiento planificado de nuestras ciudades. En los últimos años, el Estado, a través diferentes programas, ha venido promoviendo el acceso a la vivienda en propiedad, pero no ha fomentado con el mismo énfasis, ni de manera estructurada, una alternativa de acceso a la vivienda en alquiler. En la primera parte de esta tesis se analizan las tendencias del mercado inmobiliario y la política nacional de fomento del alquiler residencial, haciendo un comparativo de la situación actual del Perú con la de con otros países de la región, como Colombia y Chile, con mercados de renta inmobiliaria más desarrollados. Luego de este primer análisis, se identifican las debilidades de las actuales políticas nacionales y se realiza una propuesta de mejora de las mismas, con el objetivo de brindar a la población otras alternativas de acceso a la vivienda formal; analizando a su vez, el impacto que pueda tener esta propuesta en la reducción del déficit de viviendas y en la formalización de la expansión urbana del país. A fin de determinar la factibilidad de inversión en un proyecto de vivienda para alquiler en el Perú, en la segunda parte de la tesis, se ha propuesto el análisis de factibilidad de un edificio multifamiliar destinado íntegramente al arrendamiento. En base a la creciente demanda por vivienda en alquiler en el área central de Lima, y tomando en consideración la ordenanza municipal que regula las edificaciones de vivienda social en Lima, Ordenanza 2361-2021-MML, se ha proyectado un edificio multifamiliar orientado íntegramente al alquiler en una zona de la ciudad conectada a vías metropolitanas y próxima a establecimientos de comercio y servicios. Luego del análisis de los requerimientos del mercado de alquiler de viviendas en Lima y del relevo de información dentro de nuestra zona de influencia, se realizó un análisis de la segmentación y el target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como también una propuesta de posicionamiento que optimice el value a ofrecer. A continuación de esta etapa de estudio, en el Marketing Mix, se definieron las características del producto a ofrecer a fin de tener un proyecto consistente con las expectativas del mercado. El diseño del proyecto, un edificio multifamiliar de 100 departamentos para alquiler, se ha realizado considerando los requerimientos del mercado local y las características de tipología de vivienda y amenities que han tenido gran aceptación en países latinoamericanos con mercados de alquiler más desarrollados. Finalmente, a fin de determinar el impacto de las propuestas de mejora de las actuales políticas de fomento del mercado de alquiler residencial, se ha realizado una evaluación económica – financiera del proyecto en tres escenarios; el primero aplicando la política tributaria actual con un pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) para el alquiler de 18% y del Impuesto a la Renta (IR) de 29.5%; el segundo escenario con una exención del IGV, una exención del IR para viviendas sociales y un IR de 5% para viviendas no sociales y el tercero con un IGV de 18% y una exención del pago del IR. De acuerdo a lo anterior, se evaluó el proyecto a una tasa descuento del accionista del 12% y una estructura financiera que se divide en el aporte del accionista y un préstamo convencional de manera tal que cubra los dos primeros años de inversión. Con estas premisas fijas se elaboró un flujo económico y financiero, obteniendo en todos los casos un VAN (valor actual neto) positivo y una TIR (tasa interna de retorno) mayor a la requerida. Por último, se realizó una evaluación de riesgos a través de un análisis de la sensibilidad del proyecto de inversión tomando 5 variables: primera y segunda: según el costo de alquiler por metro cuadrado de las dos tipologías de departamentos de mayor número en el proyecto; tercera: según el costo de construcción por metro cuadrado; cuarta: según el costo de mantenimiento por metro cuadrado, y quinta; según el porcentaje de ocupación del primer año. Del análisis financiero se concluye que las variables más incidentes en la rentabilidad del proyecto son las 3 primeras, las cuales también fueron parte fundamental del análisis de mercado realizado. Esta tesis busca realizar un aporte al sector inmobiliario mediante una propuesta de mejora de la política actual de fomento a las viviendas de alquiler en el Perú, los resultados obtenidos en el análisis realizado demuestran la pertinencia de su aplicación; la mejora de las actuales políticas impulsaría el desarrollo del mercado de arrendamiento residencial, que tiene el potencial de convertirse en una de las alternativas de solución a las actuales necesidades habitacionales de gran parte de la población.