Junta de propietarios: El dilema de la cobranza judicial de las cuotas de mantenimiento impagas de los propietarios; a propósito del título ejecutivo, su anotación en el registro de predios; proponiendo una alternativa al camino de siempre

Abstract

El presente trabajo busca aperturar la discusión sobre como viene sucediendo (hasta antes de la entrada en vigencia de la nueva norma, Decreto Legislativo 1568, que regula la Propiedad Horizontal y su posterior reglamento), poniendo especial atención a la conformación del título ejecutivo especial, así como la anotación que este genera en el registro de predios. Para eso partimos del análisis del contexto que proporciona la aún vigente Ley N° 27157, pasando por revisar las calificaciones que sufren las decisiones judiciales por los títulos ejecutivos especiales, a fin de efectuar la cobranza de las cuotas impagas, las que, con su aletargada atención, perjudican la administración eficiente de las juntas de propietarios. Seguidamente, se analizará los distintos criterios que reciben las postulaciones judiciales, cuando las juntas de propietarios acuden al órgano jurisdiccional, esto al no haberse establecido de forma precisa en la norma, al título ejecutivo que da merito al inicio de la exigibilidad de las cuotas de administración impagas. En el mismo sentido, se aporta la idea de conformar dicho título, en forma alterna a la vía actual, en sede notarial; quien además de estructurar el título especial en forma adecuada para su ejecución judicial; podrá en forma adicional, anotar el inicio del procedimiento de cobranza de las cuotas impagas en el registro de predios. Esperando que el presente trabajo aporte a la discusión académica, dada la relevancia del cumplimiento oportuno de las cuotas de mantenimiento (ordinarias u extraordinarias) para la junta de propietarios, buscando operativizar y aterrizar los argumentos académicos en busca de una anhelada convivencia “armoniosa” entre los integrantes de un bien sujeto a la propiedad horizontal.

This work seeks to open the discussion on how it has been happening (even before the entry into force of the new norm, Legislative Decree 1568, which regulates Horizontal Property and its subsequent regulations), paying special attention to the formation of the special executive title, as well as the annotation that this generates in the property registry. For this, we analyze the context provided by the still current Law No. 27157, going through reviewing the various judicial decisions on the qualification of special executive titles, to carry out the collection of unpaid fees, which, with their lethargic attention, harm the efficient administration of owners' meetings. Likewise, the different criteria that judicial applications receive will be analyzed, when the owners' meetings go to the jurisdictional body, this as the executive title that gives merit to the beginning of the enforceability of the rights has not been established exactly and precisely in the current norm. unpaid administration fees. In the same sense, the idea of forming said title, in an alternative way to the current route, in a notarial office is provided; who, in addition to structuring the special title in an appropriate manner for its judicial execution; may additionally note the beginning of the collection procedure for unpaid fees in the property registry. Hoping that this work contributes to the academic discussion, given the relevance of timely compliance with maintenance fees for the board of owners, already stopping these long discussions about whether it (is a subject of law or not) and seeking to operationalize and land academic arguments in search of a desired “harmonious” coexistence between the members of a property subject to horizontal property.