Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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Ítem Texto completo enlazado Estudio de viabilidad de un proyecto multifamiliar en la av. Lambramani – Arequipa(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-10) Sucasaca Caceres, Oscar Antonio; Sanchez Rios, Adriana; Luna Briceño, Alfredo MartinEl sector inmobiliario se ha incrementado significativamente en el Perú, con un auge bastante positivo, Arequipa no es la excepción, la demanda de viviendas en esta región se ha visto incrementada por factores como el déficit habitacional, mayores facilidades crediticias, que genera un mayor ingreso en las familias. Desarrollamos el macro entorno y micro entorno factores que consideramos importantes que pueden afectar de manera indirecta en el desarrollo del proyecto, y más aún en este contexto covid que venimos viviendo. Realizamos un análisis de los diferentes competidores que apuntan a productos similares al nuestro y poder entender las estrategias que presentan, el producto que ofrecen y conocer su posicionamiento en el mercado. A través de encuestas, obtuvimos datos de consumidores, para poder conocer las decisiones que son importantes para ellos, el valor que le dan al producto, destacando entre sus preferencias la Calidad, y el servicio. Presentamos una segmentación del mercado que fue obtenida del análisis de mercado, obteniendo que el público potencial está integrado por los ascendentes, realistas, conservadores y optimistas con preferencias, gustos, necesidades, estilos de vida, que son atendidos por la competencia y que tenemos oportunidad de mercado. Identificamos el comportamiento de los compradores y sus características, que nos permitirán identificar y desarrollar productos nuevos y como promocionarlos logrando atraer a nuestro mercado objetivo. Luego de conocer las preferencias del mercado objetivo, procedimos a realizar la cabida de nuestro producto, considerando el certificado de parámetros urbanos, basado en sus preferencias. Analizamos las oportunidades y amenazas, entre ellos identificamos el bono mi vivienda verde, que es un incentivo del gobierno, pero de acuerdo al estudio del mercado y en conjunto con el análisis económico y financiero no representa un beneficio de ahorro significativo para el compradorÍtem Texto completo enlazado Viabilidad económica, financiera y comercial del Proyecto Inmobiliario Multifamiliar “Edificio Lares - Pueblo Libre”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-07-12) Reyes Castro, Jonathan Andrés; Ponce Durand, César ArturoLa presente tesis plantea el desarrollo de un estudio de viabilidad y rentabilidad de un Proyecto Multifamiliar para vivienda ubicado en el distrito de Pueblo Libre, con el fin de determinar la posible inversión, participación y crecimiento en el mercado inmobiliario por parte de una empresa constructora, y mediante la definición de una adecuada estrategia comercial y proyecciones financieras viables, hagan una diferenciación importante para lograr un retorno de inversión esperado. Edificaciones Inmobiliarias es una empresa peruana fundada en el año 2005, dedicada a la actividad construcción e inmobiliaria, siendo parte de una empresa familiar formada por capitales peruanos con más de 60 edificios entregados, de los cuales 11 actualmente están en proceso de construcción y en venta. Ello ha sido posible a través del respaldo de una trayectoria profesional sólida, basada en la satisfacción de sus clientes. Para realizar el análisis de estudio, se ha dividido en nueve capítulosÍtem Texto completo enlazado Viabilidad de proyecto inmobiliario condominio residencial en la ciudad de Chiclayo(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-06-14) Sachún Díaz, Rubén Darío; Sachún Díaz, Fabián Ernesto; Ponce Durand, César ArturoLa desaceleración en el sector inmobiliario se debe a que las entidades financieras son más exigentes en los requisitos para acceder a un crédito hipotecario, que influye directamente en la rentabilidad de los proyectos; sin embargo, creemos que el sector se está estabilizando, por la cantidad de demanda de vivienda, que es un respaldo al potencial del mercado inmobiliario. Nuestro objetivo es analizar su rentabilidad, la competencia y características del producto, velocidad de ventas, necesidades del consumidor; desarrollar el diseño de un producto que capte y satisfaga las exigencias del público objetivo. La inversión privada se ha visto afectada, generando desconfianza empresarial. Concluimos que el impulso de proyectos inmobiliarios ha formado parte importante en el desarrollo social, económico y político. Las empresas constructoras e inmobiliarias optan en desarrollar proyectos en provincias, que cumplen las condiciones de demanda y terreno. Lima se ha saturado y desacelerado. En Chiclayo, existen condiciones, terrenos disponibles con precios muy bajos en el eje de la carretera Chiclayo- Pimentel y en zonas donde empezarán a emprender nuevos negocios inmobiliarios, la carretera Chiclayo-Ferreñafe. La demanda en el sector A y B,los proyectos de departamentos están apuntando actualmente. Para el sector C y D no hay desarrollo de proyectos inmobiliarios de departamentos; pero sí de viviendas, que lo tomamos como un producto sustituto. 5 Nuestra competencia ofrece un área promedio de 75 m2, con sala comedor,3 habitaciones, cocina integrada a la sala y lavandería, el precio promedio S/2,762 nuevos soles por metro cuadrado. Para diferenciar nuestro producto, proponemos un área más grande y con un precio de preventa que está por debajo del promedio de la competencia directa. Para adquirir nuestro producto se necesita un promedio de ingreso mensual familiar de S/ 3947 nuevos soles, siendo accesible para el sector del público hacia donde nos dirigimos.Ítem Texto completo enlazado Evaluación de factibilidad para el desarrollo de un Edificio Hito de Uso Mixto en el distrito de Breña(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-18) Espinosa-Saldaña Pando, Adrián; Hutchinson Montesinos, Miguel; Ponce Durand, César ArturoEl proyecto encargado surge debido a la necesidad de nuestro cliente por generar mayores rentas por medio de un inmueble a idear sobre un terreno de su propiedad en el distrito de Breña. El proyecto a desarrollar debía ser íntegramente para renta y el plazo de operación no mayor a 15 años, obteniendo un WACC anual de 11.57%. Se ideó un edificio mixto de 12 pisos + 4 sótanos, en donde se cuenta con los usos de retail, servicios médicos y oficinas. Las áreas arrendables para retail son de 4,256m²; servicios médicos 5,148m² y oficinas 5,148m². El costo total de la construcción del proyecto asciende a USD 16,003,462.67 y un aporte total por parte de un fondo de inversión de USD 20,037,624.30 El estudio de mercado nos mostró tarifas mensuales de alquiler de la competencia, en donde retail varía en un rango de USD 40-50 xm²; servicios médicos entre USD 10.20 - 15.60xm²; y oficinas entre USD 11.40 -13.00 xm². Según reportes inmobiliarios especializados, las vacancias para retail en lima son en promedio 4% y para oficinas b son de 19.6%. Basándonos en fuentes primarias y secundarias, pudimos definir nuestras vacancias y tarifas mensuales teniendo para retail una tarifa de USD 50 xm² y vacancia de 8%; servicios médicos USD 14 xm² y vacancia 28%; oficinas USD 12 xm² y vacancia 22%. Esta proyección de renta nos da unos ingresos mensuales de USD 315,528.00. El pago total al fondo de inversión se da al finalizar el año 13 de la operación, brindando una cuota mensual del año 4 al año 13 de USD 240,166 con una TIR de 8%. EDIFICIO HITO DE USO MIXTO EN EL DISTRITO DE BREÑA 14 Se proponen dos escenarios para el cliente, en donde el primero plantea un flujo de rentas promedio mensuales de USD 50,000 y unas rentas perpetuas al finalizar la operación en el año 13. Este escenario 1 nos da como resultado un VAN = 6.9MM y TIRM = 18.53%. El segundo escenario y el más realista, establece un flujo de rentas mensuales para el cliente iguales a las del escenario 1 y la venta del inmueble al final del año 13. Este escenario 2 nos da como resultado un VAN= 1.2MM y TIRM = 13.28%, el cual cumple con las expectativas del fondo de inversión y el cliente.Ítem Texto completo enlazado Proyecto inmobiliario "New Mixt", de uso mixto: vivienda y oficina en Jesús María(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-17) Prada Simpson, Thalia Antonella; Torres Lujan, Yuliana Edith; Gómez-Debarbieri, Pablo JavierEn la última década se viene experimentando un dinamismo inmobiliario bastante atractivo. Se tuvo un auge muy bueno en los años 2013 – 2014, retrayéndose posteriormente un par de años, sin llegar a caer. En la actualidad, nuevamente se vive un auge muy positivo, donde se encuentran ofertas de productos nuevos, probando al mercado con edificios de usos mixtos, donde las diferentes funciones conviven sin problema. En la actualidad el concepto de vivienda ha cambiado, ya cada vez son menos las personas que piensan en departamentos mayores a 100m2, y buscan más comprar un inmueble con los espacios básicos y funcionales para vivir y, por lo que se vuelve indispensable que el edificio ofrezca espacios que complementen la vivienda, con amenities. Así mismo, si se habla del mercado de oficinas en Lima, este siempre se ha caracterizado por tener gran porcentaje de su oferta en modelos prime, siendo este inventario tomado por medianas y grandes empresas que necesitaban ubicarse netamente en zonas financieras consolidadas. En la actualidad, Lima se recupera de un periodo de sobre stock de oficinas Prime en el mercado. Por ello el mercado de oficinas se vio obligado a hacer un cambio de concepto en las oficinas, hablar de grandes metrajes se cambió, para pensar en metrajes pequeños, óptimos y funcionales. El Proyecto Inmobiliario: “New Mixt”, es una propuesta moderna e innovadora, que pretende hacer convivir dos usos distintos (oficina y viviendas) en un mismo edificio, con el propósito de mejorar la calidad de la vida de sus usuarios, reduciendo tiempos de transporte en el tráfico pesado de Lima, con una ubicación estratégica, cerca de centros comerciales, hospitales, colegios, universidades, y sobre todo cerca al centro financiero de la ciudad. Del estudio de mercado realizado, concluimos que el targeting del Proyecto “New Mixt” estará dirigido: para el caso de vivienda a parejas jóvenes, solteros, inversionistas; y para el 7 caso de oficinas para emprendedores y pequeñas empresas. El producto ofrecido está compuesto por una torre de 27 pisos más un nivel de azotea y 7 sótanos, en el primer nivel se encuentra el zócalo comercial (5 locales comerciales), seguido por 3 niveles de oficinas (45 unidades en total), y 23 niveles de vivienda (230 unidades en total). El producto de viviendas ofrece departamentos de 1 y 3 dormitorios de 40m2 y 75 m2 respectivamente, con amenities complementarios a los departamentos en la azotea: como terraza, piscina, gimnasio, zona de lavandería comunal, estacionamiento de bicicleta, lobby de ingreso, etc., y el producto de oficinas, ofrece un formato de oficinas boutique de 40m2 en promedio, con áreas comunes como sala de reuniones, lobby de ingreso, cafetería, etc. Para sustentar la viabilidad del proyecto, se analizaron dos escenarios financieros, el primero donde se propone vender todas las unidades inmobiliarias, desarrollándose en un plazo total de 71 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 22.4%, ROI de 25.30% y VAN de $/. 2,362,883. En el segundo escenario se propone vender las unidades de vivienda y locales comerciales, y rentar las oficinas hasta llegar a una ocupabilidad de 80%, por un plazo de 3 años: se propone 30% en el primer año, 50% en el segundo año y 80% al tercer año, logrando un CAP RATE de 9% para vender el flujo de renta; por lo que el proyecto se alargará hasta un plazo total de 85 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 19.49%, ROI de 29.43% y VAN de $/. 1,851,288. Si bien es cierto en la evaluación económica de ventas la TIR y VAN del proyecto, es mayor que en rentas, en este último se obtiene un mayor monto de retorno sobre la inversión, esto se debe a que la TIR es la tasa de interés o rentabilidad que tendrá el inversionista y depende de la temporalidad de flujo del Proyecto (menor plazo en el caso de ventas), al igual que el Valor Actual Neto (VAN). 8 En ambos escenarios financieros presentados se concluye que el proyecto es rentable, es decir una VAN>0 y TIR del accionista>19%, y además puede ser estresado con variables de velocidad de ventas y precio xm2, por debajo del histórico en los últimos años, y menor a la oferta inmobiliaria ofrecida actualmente en Jesús María, manteniéndose rentable con resultados positivos; por lo que el inversionista tendrá menor riesgo de colocar su dinero en el proyecto. En nuestro caso como accionista nos inclinamos hacia el segundo escenario: rentas de oficinas y venta de departamentos y locales comerciales, ya que nuestro segmento prefiere asumir una deuda financiera para la compra de vivienda y no para una oficina, en esta última, en Lima Metropolitana, prefieren evitar cargar la capacidad de endeudamiento de su negocio con esta adquisición. Por ello, empresas pequeñas optan por la alternativa de alquiler de oficina, donde se tiene un control preciso de los costos, se tiene un mayor rango de posibilidades a nivel de flexibilidad y movilidad, ya que fácilmente puedes cambiar tu ubicación; y sobre todo porque se puede optimizar la inversión de los recursos del negocio. Debido a esto, creemos que el producto de oficinas tendrá mejor aceptación en la alternativa de renta que venta. Adicional a lo mencionado, el segundo escenario nos ofrece a nosotras como accionistas, la oportunidad de gestionar un proyecto inmobiliario retador e innovador, no solo como desarrolladores sino también como operadores durante un periodo de 3 años, ofreciendo un plus al socio inversionista de un mayor monto de retorno de inversión.