Influencia del COVID en el diseño y rentabilidad de un proyecto inmobiliario mixto en Miraflores

Abstract

La presente tesis tiene como objetivo mostrar la Influencia del Covid 19, en el diseño y rentabilidad de un Proyecto Inmobiliario Mixto en Miraflores, el cual tuvo que ser rediseñado con la finalidad de hacerlo vendible en un contexto difícil de Pandemia, como consecuencia de ello se tuvo que replantear el mismo e implementar mejoras con el fin de ofrecer valor agregado a nuestros clientes, tratando de mantener en la medida de lo posible la rentabilidad proyectada inicialmente. El proyecto “Edificio Mixto La Mar 1292” (Vivienda, Oficinas y Comercio) se encuentra ubicado en la Av. Mariscal La Mar N.º 1292 Urb. Santa Cruz, distrito de Miraflores, el cual se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados meta definidos y cuenta con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia, se tienen departamentos, de uno y dos dormitorios óptimamente diseñados, los cuales se desarrollan en una torre de 9 niveles, teniendo pisos típicos desde el nivel 2° al 8°y con una configuración de 4 unidades por piso, además se contemplan oficinas que tienen los tamaños ideales para la zona (entre 35m2-59m2) y que están distribuidas en una segunda torre de 9 pisos, ubicándose 9 oficinas por cada nivel. Ambas torres cuentan con acceso independiente lo cual garantiza mayor seguridad y privacidad de ambos usos, hacia Choquehuanca se tiene el ingreso a DPTOS y desde la Av. La Mar se tiene el acceso hacia los locales comerciales y Oficinas. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los primeros niveles para uso comercial (Semisótano y Primer nivel), en estos niveles se desarrollarán locales comerciales de característica zonal como cafeterías o restaurantes. Para poder estimar los precios y velocidad de venta de los departamentos y oficinas, se realizó un estudio de mercado minucioso en la zona, posteriormente se trabajó una ponderación entre los competidores de los atributos que más valoran nuestros potenciales clientes, este comparativo se realizó tanto para vivienda como de para uso mixto, para así obtener el valor de venta mediante el método de mínimos cuadrados. Con estos valores se estimaron los valores totales de ingresos del proyecto por cada unidad inmobiliaria. Finalmente se cuantificaron todos los costos asociados al proyecto en base al historial de la empresa que desarrolla el Proyecto (Promotor Inmobiliario) y en función de un cronograma de actividades y desarrollo de las ventas se trabajó el Flujo de Caja del proyecto, de donde se obtuvo la TIR y el VAN correspondiente. Posterior a ello se realizó un análisis de sensibilidad para determinar el rango de valores mínimos y máximos en los cuales pueden oscilar las variables de Precio y Velocidad de Ventas de oficinas, las cuales consideramos que son las variables críticas en nuestra evaluación, especialmente en este contexto. Como parte de la presente investigación también se ha incluido el análisis de sensibilidad entre el costo de construcción y la velocidad de ventas, debido a que el costo de construcción representa el 59% de los costos totales.