Análisis de prefactibilidad para un proyecto inmobiliario de alta densidad en el distrito de Jesús María, con enfoque sostenible, en medio de una crisis económica mundial y la actual coyuntura política nacional - Chicana Gómez, José Manuel (Pontificia Universidad Católica del Perú, 2024)
El presente trabajo de investigación tiene como finalidad analizar la Prefactibilidad de un Proyecto Inmobiliario de alta densidad situado en el distrito de Jesús María, ubicado en la avenida Cuba 538. Se propone realizar un proyecto de veintitrés pisos y azotea; además de la construcción de cuatro sótanos. El área del terreno es de forma regular, el cual tiene un frente de 20 ml hacia la avenida Cuba y un fondo de 27.32ml, lo que da un total de 857 metros cuadrado. Se construirán un total de 15,752.55 m2, en los cuales se proyectarán 153 departamentos flat con 7 tipologías definidas que van desde los 53 hasta los 73 m2, además de 110 estacionamientos, contando con un área vendible de 9,939.24 m2. El proyecto va dirigido a al sector socioeconómico B1, conformado por personas entre 25 y 55 años. Después del análisis de la competencia se determina una velocidad de ventas de 5 unidades al mes, con ello el proyecto se desarrollará en 46 meses, empezando la preventa (del 30%) en el mes 7 hasta el mes 21, contemplando una construcción de 18 meses y en total 39 meses destinados para la venta y post venta. El proyecto generará una VAN de US$ 811,782.47 y una TIR de 20.74%, estos resultados evidencian que se recuperará la inversión inicial realizada, además de la rentabilidad generada con una tasa de descuento del 12%.

The present research aims to analyze the Pre-feasibility of a high-density real estate project located in the district of Jesús María, situated at 538 Cuba Avenue. It is proposed to undertake a project comprising twenty-three floors and a rooftop, in addition to the construction of four basements. The land area is regular in shape, with a frontage of 20 meters towards Cuba Avenue and a depth of 27.32 meters, resulting in a total of 857 square meters. A total construction area of 15,752.55 square meters will be built, accommodating 153 flat-type apartments across seven defined typologies ranging from 53 to 73 square meters, along with 110 parking spaces, leading to a sellable area of 9,939.24 square meters. The project is targeted towards the B1 socioeconomic sector, consisting of individuals aged between 25 and 55 years. Following the analysis of the competition, a sales velocity of 5 units per month is determined. Accordingly, the project will be developed over 46 months, commencing pre-sale (30%) from month 7 to month 21, with an 18-month construction period and a total of 39 months allocated for sales and post-sales activities. The project is projected to yield a NPV of US$ 811,782.47 and an IRR of 20.74%. These results demonstrate the recovery of the initial investment, alongside the profitability generated at a discount rate of 12%.
Keywords: Proyectos inmobiliarios--Perú--Jesús María (Lima : Distrito); Edificios de departamentos--Estudios de factibilidad; Construcción sostenible; https://purl.org/pe-repo/ocde/ford#5.02.04